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「财智头条」首个住房租赁基金成立,能解决什么问题?

「财智头条」首个住房租赁基金成立,能解决什么问题?

8日,我国首个住房租赁基金在北京正式设立,将通过盘活市场存量房产,向个人租户提供长租房服务。业内人士认为,这将增加市场化的长租房和保障性租赁住房供给,有利于我国加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

图源:

央视新闻

解决新市民群体住房问题

据悉,该住房租赁基金由建设银行负责运作,募集资金规模为人民币300亿元。截至目前,重点推进项目20余个,项目资产总规模超过100亿元。

目前,已签署首批10余个项目收购协议。收购部分存量办公和商业房产,将改造成出租住房,投入长租房市场。出租对象主要是目前没有购房资格或者买不起房,也没有租赁廉租房资格的新市民群体,尤其是大学毕业生。房租价格将低于周边平均租价10%左右。

为什么住房租赁基金主要面向新市民群体,尤其是大学毕业生?

建信住房租赁基金筹备组组长、建信信托总裁孙庆文解释,我国住房的消费群体分为三类,一类是有能力消费,购买住房的;一类是收入相对较低,通过政策性住房,例如公租房、廉租房来解决住房问题的;剩下的中间这一部分,是有一定收入,但是还没有能力买房的,比如刚毕业的大学生,5年之内也没有购房资格,购房能力也还达不到。但是这些人是新市民,又是新青年。他们对住房的品质又有新的要求,比如强调社交、强调便捷。所以住房租赁基金这次投资的租赁住房项目,开发的产品就是满足这些新市民、新青年对租赁住房品质的一些要求,也是贯彻落实二十大关于增进民生福祉,提高人民生活品质要求的一个重要步骤。

如何实现商业可持续性?

房租价格将低于周边平均租价10%左右。这个平均租价怎么算的?作为运作方,怎么保证不赔本,未来还能有收益?

孙庆文介绍道:“关于定价,我们做了大量的市场调研,包括我们在大兴收购的生物医药园区的第一个项目,我们在园区面对许多企业进行了大量调研,从他们的需求,从市场的价格等多方面考虑,最终确定收购这个项目,以租赁价格来确定收购价格,这样能够确保项目实现盈利,进而实现基金的盈利,实现这只基金最终的商业可持续。”

此外,该基金还分别与北京市、重庆市、湖北省、成都市、南京市、广州市、佛山市等地市场主体签署合作备忘录,约定合作设立地方子基金。银行方面将提供信贷支持、运营管理、公募REITs上市等综合服务,地方政府则在项目信息推荐、租赁需求整合等方面提供支持。

图源:

央视新闻

业内人士表示,通过出资设立住房租赁基金,以市场化、法治化、专业化运作,投资房企存量资产,可增加市场化的长租房和保障性租赁住房供给。此举可助力探索房地产发展新模式,推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量转型升级的模式发展。

“未来或有更大规模的资金进入住房租赁领域。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进认为,相对房地产行业或者住房租赁行业的规模来说,首个住房租赁基金300亿元规模不大,但积极和各地方政府合作,通过设立地方子基金,将可能撬动更多资金。同时,新模式的探索与落地也对行业起到了示范作用,未来或许会有其他金融机构进行类似的尝试。

如何看待这一新模式的探索?

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为,住房租赁基金是探索形成新的可持续发展模式的一次有益尝试。

在他看来:

第一,我们很清楚在大城市房价很高的情况下租售比并不合理,通过租金获得回报的收益率很低,很难实现市场化运作。但是目前采取住房租赁基金的方式,它通过在市场调整的时候,收购一些存量的商业办公资产,可以拿到一个相对合理的价格,合理的价格就有助于提升它后续的资产回报率。

第二,由于盘活存量,通过改建的方式有利于优化租赁住房的供给结构。这种优化供给结构不仅会提升租赁住房的品质,更重要的是降低了租赁住房的租金。通过改建的方式,实际上可以降低租住人总体的租金负担。虽然租金可能和市场上普通范围内租金相当,但由于它整个面积更加合理,就相当于降低了租住人总体的租金水平,这一点也是非常重要的尝试。

第三,因为它会引进专业化的运营机构去进行运营,所以会有助于提升租赁住房服务的品质。这会更加适应年轻人,特别像一些新就业大学生的需求。

第四,在很多城市,商业办公市场存在很明显的供过于求的情况。盘活存量资源不仅增加了租赁住房的供应,也改善了存量的商业办公市场的供求关系,这一点也是非常非常重要的。

来源:微信公众号“财智头条”综合自:中国新闻网、央视新闻、上观新闻、封面新闻等

责编:袁凯

校对:风华

审核:龚紫陌

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