长租公寓"竞技场"4大焦点问题 真能盈利?

2017-09-09 15:29   来源:财经车   评论
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   在长租公寓大量入市之前,无论行业内外都普遍存在着这样一种观点:做长租公寓其本质依旧是一个二房东式的生意,门槛较低。不过从目前正在运作长租公寓的几家企业反馈来看,长租公寓并不是一门可以建立在二房东逻辑上的生意。其中,仅产品模式较低的回报率就

  在长租公寓大量入市之前,无论行业内外都普遍存在着这样一种观点:做长租公寓其本质依旧是一个“二房东”式的生意,门槛较低。不过从目前正在运作长租公寓的几家企业反馈来看,长租公寓并不是一门可以建立在“二房东”逻辑上的生意。其中,仅产品模式较低的回报率就足以令多数想要涉足这一领域的企业思量再三。

  无论是整租还是散租,资金回报率低的问题普遍存在于整个租赁行业内。杨现领就曾透露,链家旗下的长租产品“自如”在运营初期的五年非常痛苦,当时一线城市的租金回报率都不到2%。当然,现在随着自如运营的成熟,这种情况已经有所改变。

  从目前市场情况来看,开发商对长租公寓长期回报率的目标多定在6%-7%。当然,刚刚起步的长租公寓远不能达到这样乐观的数字。万科董事会主席郁亮在中期业绩发布会上说,万科的长租公寓如果能够达到1%-2%的回报率,他就已经很满意了。他说:“未来随着政府出台相关政策扶持,长租公寓回报率低的情况应该也会改善。如果能够达到6%-8%的水平的话,我们就往这个方向走。”

  而龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石也表示,龙湖冠寓的动态投资回收期是五到六年,希望在2020年成为业内前三名,租金收益超过20亿。2020年之前,龙湖集团方面对冠寓并没有盈利的要求,主要考虑的是品牌和规模。换言之,三年内,龙湖冠寓这一产品并没有考虑盈利。不过,从远期来看,龙湖依然是比较看好这一项目,此前在中期业绩会上,龙湖管理层曾透露冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上,毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右,毛利率高达65%。

  焦点2 利润薄?

  成本控制是运营关键

  目前这种较低的资金回报率是长租公寓最大的门槛,就长租公寓来讲,无论采用轻重资产哪种模式都存在资金回收周期和利润率的问题。普遍困惑的是,长租公寓的拿项目、改造、运营成本都不低,依靠租金来回收成本,回收周期漫长这一问题是无法回避的。而在这样的背景之下,长租公寓应该如何去做才能够达到现金流和成本方面的相对平衡?

  某智库中心研究总监严跃进分析认为:“首先,长租公寓涉及的持有方式和传统的出租方式都是有区别的。如今的长租公寓可以分为自持项目的重资产运营模式和整租项目的轻资产运营模式。”如果是前者,那么考验的更多是企业的资金实力,因为依靠租金回款周期较长。而如果是后者,则更多考验的是企业的运营能力,因为无论是承租、改造还是后期管理运营都需要控制成本。“长租公寓本身就是一项利润较薄弱的生意,因此成本控制就成了企业需要抢占的行业制高点。”

  王玺龙介绍说,长租公寓最重要的投入有两项,一个是所拿物业的租金,一个是改装投入。而龙湖冠寓的运营者则更明确地指出,除资金成本之外,时间也是一种成本。

  王俊英就表示:“用自持做租赁肯定跟销售的逻辑不一样,一个是看未来,一个是看现在。长租公寓项目一次投入特别大,需要一个漫长的回收周期,谁能把这个成本控制住,谁一定是未来终极的胜利者。控制成本是在前端要拿下项目,中间建造项目,一直到后期运营,才能保证整个项目是赚钱的生意。从建造来说,时间成本也是很重要的,因为涉及租金回收,所以成本是在拿下项目的那一刻就已经开始计算了,拖得时间越久肯定越不好。龙湖的轻资产长租公寓从拿项目到入市时间大约在130天。”

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